一般の会社員の人などは経理の担当でもない限り馴染みがない減価償却という言葉は、不動産投資に興味にある人であれば耳にすることはあるでしょう。
減価償却は不動産所得の必要経費の1つで、建物などの資産を、使用や経年劣化などによる価値の減少として費用計上していく会計手続きです。
この減価償却の仕組みを理解することによって不動産投資を有利に進めていくことができます。
減価償却できるのは建物のみ
不動産運営の3大経費は、固定資産税、借入金利、減価償却費です。この中で減価償却が可能なのは建物だけですが、物件価格のうち建物の割合が高ければ減価償却費も多くなって物件を所有する期間は耐用年数が終わるまで継続されます。
中古物件なら建物の金額をいくらにするかで減価償却費が変わりますので、物件購入時に建物の金額を売主と交渉し売買契約書に建物価格を記載することで減価償却費を調整することが可能になります。
必要経費が高いと税金は軽減できる
不動産投資をして出た利益は不動産所得ですが、「総収入金額－必要経費」という計算式により年間どのくらいかかったかを算出します。
総収入金額は、家賃収入、礼金、賃貸管理会社など空室保証で補填される家賃の合計額で、必要経費は税金や管理費、減価償却費などの合計額です。
不動産所得は所得税が課せられますが、所得税額は「不動産所得×所得税率」で算出します。
これらの2つに式から、必要経費が多ければ不動産所得は低くなるため所得税も軽減できることがわかるでしょう。
また、必要経費の額が総収入金額を上回る赤字状態の場合は、給与所得など不動産所得以外の所得での所得税を損益通算によって軽減することが可能です。
損益通算とは
所得金額を計算する上で生じた損失のうち、他の各種所得の金額から控除することが可能な仕組みのことです。
実際には黒字でも赤字化できる？
減価償却費は実際の支出と関係なく必要経費として計上できます。そのため、不動産所得の計算上は必要経費額のほうが総収入金額より上回っている場合でも、減価償却費を必要経費額から差し引いた場合には総収入金額のほうが実際の支出額を上回っている黒字状態であることもあります。
実際には黒字でも減価償却費を計上することによって赤字となり、所得税の節税が可能となるケースがあると考えられます。
減価償却費は多ければ良いわけではない
減価償却費で節税できた額を不動産売却時に支払う税金が超えてしまうケースがあるようです。
簿価は物件の帳簿上の金額ですが、不動産の価値とは別のものになります。物件を売却した場合、この簿価を差し引くことで売却益を計算します。そのため減価償却費の金額が大きくなると簿価が少なくなり、売却益が出やすくなります。
さらに個人で物件を所有している場合、不動産所得とは別で譲渡所得税も発生します。こうなると結果として支払う税金の方が多くなってしまいます。
そのため減価償却は、多ければ良いのではなく、不動産売却時まで見越して検討していく必要があると言えるでしょう。
