不動産投資の利回りについて
低金利の時代でも利回り10％といった不動産投資。数字だけみると信じられないですが、実はこれは家賃収入を物件価額で割って出した数字で表面利回りというものです。もし毎年の家賃収入が1,000万円得ることができる1億円の物件を持っていたらそれは表面利回りが10％ということになります。
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物件にかかる税金などの費用
物件を購入する際には不動産取得税、登録免許税、登記書類作成のための費用など様々な税金や経費がかかります。仮に1億円の物件に対して、それらの費用が1,000万円かかれば購入総額は1億1,000万円になります。そして購入した後にも、固定資産税、管理費などの諸費用が毎年かかります。
継続するための費用である管理費
不動産投資は大家さんとして家賃収入を得るになるということです。家賃収入を得るには、入居者を募集し、入居希望する人と契約を交わし、家賃の受け取りを行い、入居後のクレームやトラブルに対しても対応していく必要があります。
なかなか一般の人がこれら全てをこなしていくことは難しいでしょう。そのような場合には管理会社に依頼をして、物件の管理をお願いすることができます。不動産投資を行う人の多くが管理会社に依頼をしているでしょうが、依頼するためには管理委託費を支払う必要があります。目安としては賃料収入の約5％です。
それに加えて、建物の修繕が必要であれば修繕やメンテナンスの費用がかかります。修繕は毎年行うわけではありませんが、定期的に行う必要があるので一定金額を修繕積立金として積立てておく必要があります。修繕にかかる費用は、賃料収入の約5％が目安です。
結果として、家賃収入の10％は継続する費用として必要ということになります。
固定資産税などでさらに５～10％程度
不動産の保有には固定資産税を納付する必要があります。また、都市部に不動産を構えていれば都市計画税も発生します。固定資産税と都市計画税の2つを合わると通常 1.7％の税率で税金がかかります。
ただし購入価格より課税標準価格が低いことや、新築建物に対して減免措置があるなどで購入金額の0.5％～1％になるでしょう。
税や費用がかかることで実際は10％の利回りにならない
例えば固定資産税が120万円、管理費が年間80万円かかるとした時には、家賃収入で得た1,000万円からそれらを差し引いて800万円が本来の収入です。そうなると実際の利回りは10％ではなく7.3％ということになります。
まとめ
不動産投資を行うには、不動産を購入する際、購入した後に固定資産にかかる税金や費用が発生します。それらを踏まえて検討しましょう。
